Hotel Phønix
Nordjyske Bank
Faarup skovhus
Suvo

Indblik er i denne uge skrevet af Mira Lie Nielsen, der er boligøkonom og chefanalytiker i Nykredit.

Priserne på ejerlejligheder er drønet op gennem coronapandemien, men den vilde prisfest er ved at dampe af, og dansegulvet tømmes eftertrykkeligt over de kommende år. Der vil fortsat stå folk og hænge i baren, men de står mere stille, snakken er blevet afdæmpet og man ved, at det er et spørgsmål om tid, før Purple Rain spilles, lyset tændes og turen går hjem.

Nu er min pointe ikke, at ejerlejlighedsmarkedet lukker og slukker, for så galt kommer det ikke til at gå, men der bliver tale om et anderledes marked end det, vi har oplevet gennem det meste af coronapandemien.

I resten af 2021 og i 2022 vil ejerlejlighedsmarkedet finde tilbage til et normalt leje – antallet af handler ligner allerede nu niveauet fra 2019, og det vil suge fart ud af prisstigningerne den kommende tid, men priserne vil dog fortsætte op, da der jo altså fortsat er folk til boligfesten, og så understøtter massiv fremgang i dansk økonomi og fortsat lave renter også boligpriserne.

Vi forventer altså en gradvis normalisering af ejerlejlighedsmarkedet med prisstigninger omkring 2-3 procent allerede i 2022. Det er på mange måder også en ønskværdig udvikling, da priserne på lejligheder især i landets to største byer har haft meget høj fart – i 2021 er spiserne steget 17 procent i København og 13 procent i Aarhus. Det siger sig selv, at sådanne prisstigninger ikke kan vare ved.

Lavere lejlighedspriser i sigte

Men fra 2023 begynder der at ske noget rigtig anderledes på netop ejerlejlighedsmarkedet. Fra 2023 forventer vi nemlig, at priserne på ejerlejligheder kommer til at falde på landsplan og i alle de fire største byer.

Forklaringen skal findes i implementeringen af de nye regler for boligbeskatning, der ventes at træde i kraft fra 2024.

De nye boligskatteregler skal baseres på nye ejendomsvurderinger, som i vid udstrækning vil ligne de reelle markedsværdier på ejerboliger – modsat de nuværende vurderinger, som er op mod 20 år gamle.

De fleste af landets boligejere står til at få en højere ejendomsvurdering, men samtidig sænkes skattesatserne markant, og derfor er de nye regler en god forretning for de fleste boligejere.

Men for ejerlejligheder ventes de nye vurderinger generelt at blive så meget højere, at boligskatterne på dem vil stige betydeligt på trods af satsnedsættelserne. Vi taler om fire-, fem- eller måske en seksdobling af værdierne.

Usikkerhed vil præge markedet

Ejer man en ejerlejlighed inden 2024, får man en rabat, som betyder, at man ikke selv skal betale den nye, høje skat, men kan slippe med en skattebetaling, som svarer til skatten i det gamle system. Men sælger man sin bolig efter 2024, vil køberen skulle betale den nye, højere skat.

Derfor vil køberen forlange en lavere pris, og boligen bliver altså mindre værd – det vil give prisfald fra 2024, men vi mener, at effekten allerede vil kunne ses i 2023.

Når de nye vurderinger begynder at komme og overgangen til 2024 kommer endnu tættere på, vil usikkerhed begynde at præge markedet. De seneste meldinger fra SKAT tyder ydermere på, at en del ejerlejligheder end ikke vil nå at få en ny, endelig vurdering inden 2024, hvilket blot øger den usikkerhed.

Køberne vil sandsynligvis begynde at forlange større afslag, når det kommer så tæt på, og man kan begynde at se sort på hvidt, hvor meget enkelte lejligheders boligskat vil stige, når de skal sælges igen efter 2024.

Omvendt, kan man som køber på jagt efter en lejlighed ved at købe inden 2024, sikre sig en skatterabat, og er man køber med lang tidshorisont, kan det være, at man slår til, og den effekt vil understøtte priserne. På den måde kan man sikre sig en lav skat i mange år.

Tænk langsigtet, når du køber

Vi tror dog mest på den negative effekt fra boligskatterne, og derfor forventer vi prisfald i 2023. Det er ikke urealistisk, at der vil komme flere, større prisfald i 2024 og 2025. Det er dog om noget svært at spå om de præcise effekter af boligskatterne inden vi når 2023. Men indføres boligskatterne som der i dag er lagt op til, så vil det temmelig sikkert betyde prisfald på ejerlejligheder.

Nye forsinkelser kan også opstå, for boligskatterne er efterhånden udskudt nogle gange. Flere forsinkelser kan ikke afvises, og SKAT for nyligt har meddelt, at der til efteråret vil komme nye detaljer om udsendelserne.

Derfor er det alt andet lige endnu vigtigere at tænke langsigtet, når man køber en ejerlejlighed nu. En lejlighed skal fortsat købes for at dække et boligbehov, for det er tæt på umuligt at time købet eller spå om priser – der kan og vil komme ting som boligskat, rentestigninger, pandemier eller andet, som man absolut ingen indflydelse har på, og som over natten kan ændre boligens potentielle salgspris.

Suvo
WashnGo
Vivabolig
Kaffebaren